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屋頂分布式光伏項目錦囊四則:權屬問題詳解 | 陽光干貨
責任編輯:liliuyan 作者: 2017/4/13 16:15:29 瀏覽:1595 頭條

對于分布式光伏項目而言,最基本的訴求是在光伏電站生命周期內保證對屋頂的租賃權不受影響。對于新項目而言需要進行完備的盡職調查;項目運營過程中,屋頂提供方隨時可能出現的破產、抵押、被司法機關查封、執行等問題,對于光伏電站來說更是心腹大患。今天,陽光所律師從分布式光伏項目推進的動態視角,為您準(zong)備(jie)了幾條錦囊妙計

 

/陽光時代(上海)律師事務所公司與投融資業務部  葛志堅  張乃韋

 

先見之明——產權調查

 

古人云:“知己知彼,百戰不殆”。 對于屋頂分布式光伏項目來說,屋頂所屬房屋的產權情況至關重要。我們建議,在簽署正式的屋頂租賃合同之前,應查詢房屋的權屬情況,并重點關注是否存在在先抵押、查封及其他權利限制的登記記錄。產權調查的主要內容是:

 

(一)房屋建設手續是否合規

 

我國實行最嚴格的土地用途管制和房屋建設行政審批管制,缺少相關行政審批手續,會給房屋使用帶來嚴重的合規性問題;分布式光伏電站如租賃了存在合規性問題的房屋,會給電站的正常運營帶來法律風險。

例如,我國《城鄉規劃法》規定:未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑、房屋、構筑物,屬于違章建筑,縣級以上城鄉規劃部門,有權要求限期拆除,沒收實物或違法收入,并處罰款。

《消防法》規定,未經消防驗收或消防驗收不合格的建筑,禁止投入使用,經依法抽查不合格的,應當停止使用。

《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》規定,對于建設單位在竣工驗收過程中存在違反國家有關建設工程質量管理規定行為的建筑,縣級以上地方人民政府建設主管部門有權責令停止使用,重新組織竣工驗收,并處罰款。

根據上述規定,建議承租人在簽署租賃合同之前首先要求出租人提供以下四證及相關文件:建設工程規劃許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明以及房屋產權證明,以確保建筑物建設手續合規。

 

(二)房屋存在在先抵押權的情形

《擔保法》第五十三條規定:

債務履行期屆滿抵押權人未受清償的,可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的,抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后,其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

根據上述規定,抵押權人有權將相關建筑物所有權、土地使用權進行拍賣、變賣,導致建筑物所有權發生變動,并可能對承租人造成損失。

 

(三)房屋存在在先查封的情形

 

最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(法釋〔2004〕15號)第二十六條規定:

被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為,不得對抗申請執行人。

根據上述規定,被執行人對被查封財產設定權利負擔(如把查封的房屋租賃給光伏電站)并非當然無效,而僅僅是效力上不能及于申請執行人,僅在被執行人(如廠房出租方)與第三人(如光伏電站)之間發生約束力。我們建議光伏電站遇到有司法查封的房屋應謹慎選擇,避免房屋將來被強制執行后被認定為不能對抗后手權利人(影響屋頂租賃協議的履約)。

 

有備無患——租賃備案

 

《城市房地產管理法》第五十四條規定:

房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案

各地也對房屋租賃備案登記作出了類似規定。該條規定在實踐中似乎“高舉而輕落”,執行力度并不大;但是,備案登記對租賃合同效力是否有影響,是否影響到“買賣不破租賃”的執行,實務當中不無疑問。

 

(一)未經備案不影響租賃合同本身效力

 

最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定:

當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。

從備案登記行為的性質來看,屬于行政機關的行政管理行為,不影響合同本身的效力。

 

(二)未經備案不適用“買賣不破租賃”原則

 

上海市高級人民法院《關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》(滬高法民一〔2005〕16號)第30條規定:

未經登記的租賃合同,當房屋所有權發生變化時,承租人不能以買賣不破租賃為由向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是,承租人有證據證明新的房屋權利人知道或者應當知道租賃事實的除外。

上海高院解釋的理由是:大量商業租賃的存在“買賣不破租賃”保護居民居住權的立法意圖不相一致,從平衡交易各方利益的角度看,傾向于未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。在此,上海高院區分了商業租賃與住房租賃不同的立法目的;而分布式光伏電站顯然屬于商業租賃,不屬于“買賣不破租賃”立法保護本意。

 

實踐中,有企業出于稅負、登記繁瑣等考慮未進行租賃登記,這給光伏電站25年的生命周期內房屋租賃權潛藏了法律風險。為了證明光伏電站屬于“租賃在先”的情況,我們建議光伏電站在簽署租賃協議后應立即向房產管理部門登記備案

 

多管齊下——證明“租賃在先”

 

根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定:

買賣不破租賃原則有兩個例外情況:(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

可見,承租人(光伏電站)證明“租賃在先”是保證租賃權利不受查封、抵押影響的重要條件。

 

實踐中,如果在抵押、查封前,租賃合同的當事人已經根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條、住房和城鄉建設部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規定辦理了租賃登記備案手續的,一般可認定租賃合同簽訂于抵押、查封前。

 

根據浙江省高級人民法院《關于執行非住宅房屋時案外人主張租賃權的若干問題解答》的通知(浙高法辦〔2014〕39號)規定精神,在未能辦理租賃備案登記的情況下,承租人(光伏電站)還考慮以下途徑證明“租賃在先”:

 

 租賃合同的當事人在抵押、查封前已就相應租賃關系提起訴訟或仲裁的

★ 租賃合同的當事人在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的

★ 有其他確切證據證明租賃合同簽訂于抵押、查封前的,如租賃合同當事人已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。

 

十萬火急——執行異議

 

分布式光伏電站在長達25年的生命周期內,其租賃的廠房業主難免應發生經營困難甚至陷入被強制執行廠房的境地。

 

最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(法釋〔2004〕16號)第三十一條規定:

拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權,不因拍賣而消滅,但該權利繼續存在于拍賣財產上,對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的,人民法院應當依法將其除去后進行拍賣

在強制執行過程中租賃權是否去除,對分布式光伏電站影響甚大。

 

上述情況可用圖表示為:

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(一)執行異議的提出

 

執行法院裁定拍賣、變賣房屋之后,分布式光伏電站應在規定期限內向執行法院提出執行異議。

 

如上海市高級人民法院《關于在執行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題的解答(試行)》的通知(滬高法〔2015〕75號)第1點規定:

案外人認為其對該房屋享有租賃權而合法占有的,應當自公告之日起十五日內向執行法院提出書面異議。案外人逾期未提出書面異議的,執行法院應當在房屋不負擔租賃權的狀態下對其進行委托評估、拍賣、變賣。

執行異議的提出主要在于證明租賃不屬于最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規定的情況,即租賃合同簽訂或者占有房屋先于抵押、查封。

 

(二)租賃權去除的標準

 

何為“對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響”?這實際是租賃權在強制拍賣過程中去除的標準問題;從司法實踐來看,這屬于法院的裁量權范圍,主要考慮對拍賣成交價格的影響、租賃期限的長短以及租賃對后手權利人使用收益影響等因素。

 

我們認為,分布式光伏電站對廠房屋頂的租賃不屬于“對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的”的情況,主要是因為對屋頂的租賃不同于普通房屋租賃,幾乎不會影響后手權利人對房屋本身的使用收益。

 

(三)承租人權利保護——優先購買權

 

在分布式光伏電站25年的生命周期內,保持屋頂租賃關系不變是維護電站穩定運行和利益最大化的基本訴求;在極端情況下房屋產權不得不“易主”的時候(如符合“買賣不破租賃”例外情況,在被法院強制拍賣過程中去除租賃權等),承租人保護自身權益的終極方式就是動用“優先購買權”。《合同法》第230條規定了承租人在“出租人出賣租賃房屋”情況下的優先購買權;實踐中,承租人(光伏電站)可能會遇到以下問題:

 

一是房屋租賃權與屋頂租賃權在“優先購買權”問題上的沖突。如分布式光伏電站租賃的廠房本身就存在租賃情況,則存在兩個租賃權誰為更“優先”的問題。

 

二是屋頂租賃權被法院去除而進行強制拍賣,是否會影響承租人的優先購買權。

 

三是租賃發生在查封之后,但如承租人屬于善意,是否仍享有優先購買權的問題。

 

對于第二、三問題,上海市高級人民法院《關于在執行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題的解答(試行)》的通知(滬高法〔2015〕75號)第16條進行了詳細的解釋,其認為:

 

“案外人對房屋所主張的租賃權依法發生在擔保物權或者其他優先受償權之后、執行法院查封之前的,不論執行法院是否依法裁定除去租賃權后對房屋予以變現,均不影響案外人以承租人的身份行使優先購買權,執行法院應當保障其優先購買權。案外人對房屋所主張的租賃權發生在執行法院查封之后但屬于善意的,執行法院應當保障其優先購買權”這一規定可資參考。

 

關于第一個問題,理論和司法實踐中仍存在爭議。我們認為,為減少優先購買權的爭議,分布式光伏電站可在屋頂租賃協議或合同能源管理協議中當中明確約定在一定條件下光伏電站對廠房的優先購買權,并約定優先購買權無法行使情況下的賠償機制

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